Concepto de preventa

Una preventa significa comprar una propiedad que está en construcción o que está a punto de iniciar, a diferencia de una venta tradicional donde compras un inmueble terminado o usado. Además, en la preventa pagas una parte de su precio a manera de enganche y otra parte durante la obra y/o al finalizar la obra, dependiendo del plan de pagos. Este es el formato preferido de compras venta de desarrolladores e inversionistas, ya que, es un modelo altamente beneficioso para ambas partes.

Beneficios para el desarrollador

Uno de los grandes retos del negocio de la construcción de vivienda es que se requiere un alto capital durante las primeras etapas de la obra e inclusive antes de comenzar a construir, debido que el desarrollador tiene que invertir en la compra del terreno, el pago de estudios del suelo, el proyecto arquitectónico y los permisos de construcción. Comúnmente el desarrollador puede obtener el capital necesario mediante créditos puente, socios de capital y también las preventas.

Al poner en preventa una parte de las unidades que está construyendo, el desarrollador obtiene los recursos directos para pagar la obra y, también aumenta la probabilidad de obtener nuevo financiamiento a tasas de interés competitivas, esto debido a que un proyecto con unidades vendidas demuestra solidez para las instituciones crediticias.

Beneficios para el inversionista

Flexibilidad: Las distintas concesiones que el desarrollador otorga al precio y forma de adquirirla van desde atractivos descuentos en compras de contado, enganches a mensualidades y planes de pago flexibles con mensualidades reducidas. Estos esfuerzos ofrecen distintas puertas que benefician al inversionista en términos de liquidez y solvencia.

Rendimiento: Otro beneficio es que con solo apartar la unidad que gustes, el precio de la unidad se congelará, mientras que el precio de lista continuará subiendo conforme pase el tiempo. Esto te otorgará una alta plusvalía y un mayor retorno de tu inversión, en otras palabras, entre más temprano compres más beneficio obtendrás.

Paso 1: Define tu presupuesto

Como en cualquier otra compra deberás tener claro el presupuesto que desees asignar a tu inversión y esto dependerá de varios factores

a) Capital disponible: Si estás pensando en invertir en bienes raíces seguramente tendrás un monto ahorrado en este momento y no tienes por qué colocar todo tu capital de inversiones. Una reserva de seguridad te protege de imprevistos financieros, por lo que, nosotros te recomendamos que cuentes con al menos tres meses de ingresos como reserva y el resto puedes considerar invertirlo.

b) Flujo de efectivo: La mayoría de las preventas ofrecen planes de pagos mensuales, por lo tanto, debes considerar la cantidad de excedentes con los que cuentas mes con mes. Eso sumado a tus ahorros será el monto de dinero que te quedará después de tus gastos, el cual podrás utilizar para invertir en una preventa.

c) Capacidad de deuda: Una de las muchas ventajas de invertir en bienes raíces es la facilidad de obtener créditos con baja tasa de interés. Si deseas complementar tu capital y flujos de efectivo con un crédito deberás de considerar el monto total al que puedes acceder, ya sea de forma directa con el desarrollador, a través de un banco o en el INFONAVIT.

d) Tolerancia al riesgo: Las preventas tiene su grado de riesgo como cualquier otra inversión, por ejemplo, es posible que el desarrollador no logre entregarte tu inmueble en el tiempo estimado, que el mercado cambie o que ocurra alguna transformación importante que disminuya el valor o la capacidad de generar rentas en la zona donde se encuentra el desarrollo. Sin embargo, estos riesgos son mucho menores al de otras inversiones, por ejemplo, la bolsa de valores. Ante estos riesgos, deberás de tomar una postura del nivel de tolerancia de riesgo que te parece aceptable, mientras más capital o flujo comprometas y más te endeudes en una inversión, mayor tu riesgo al igual que mayor tus ganancias potenciales.

Paso 2: Define plazo de entrega

La fecha de entrega de una preventa es uno de los puntos más importantes en los que te debes de fijar al elegir este tipo de inversiones. La elección que tendrás que hacer se puede dividir en tres rangos de plazo; largo, medio y corto:

1. I) Preventas de largo plazo (18 a 24 meses).
2. Accede a mayores descuentos
3. Se de los primeros en elegir tu unidad
4. Pago de mensualidades a largo plazo
5. Obtén mayor retorno de inversión
6. II) Preventas de mediano plazo (18 a 10 meses)
7. Obtén buenos descuentos
8. Escoge entre variedad de unidades
9. Buen margen de plazo de pagos de mensualidad
10. Menor riesgo que a largo plazo

III) Preventas a corto plazo (10 a 0 meses)

1. Minimiza el riesgo de entrega tardía
2. Accede a pequeños descuentos
3. Aprovecha promociones de últimas preventas
4. Mínima espera a la entrega de la propiedad

No existe una respuesta universal sobre qué plazo es el ideal, ya que, depende del perfil de cada inversionista. Además, las ventajas de cada uno de los plazos pueden variar en sus promociones y oportunidades dependiendo del desarrollo y constructora, por lo que, tendrás que comparar cada uno con tu perfil y con las oportunidades que se te presenten.

Paso 3: Escoge el destino de tu inversión, VENTA vs RENTA

La preventa es una inversión que puede tener dos formas de generar valor, se puede obtener un rendimiento de manera constante a través de una renta o generar o de obtener un rendimiento total por la venta de la propiedad. Muchos inversionistas deciden cuál de los dos destinos elegirán hasta que se les entregue el inmueble debido a que las condiciones del mercado y las oportunidades de cada destino pueden variar. Nosotros te sugerimos que consideres las ventajas de cada uno para que planees tu inversión de forma que se ajuste a tus objetivos.

Ventajas de la Renta:

– Obtén flujos constantes mes con mes.

– Acumula plusvalía a mediano plazo.

– Posibilidad de mantener y pagar una hipoteca mientras recibes rentas.

Ventajas de la Venta:

– Obtén tu rendimiento en menor plazo.

– Crece rápidamente tu capital repitiendo la compra de una preventa al re-invertir la venta de la anterior.

Paso 4: Selecciona el producto

Escoger el desarrollo y el modelo en particular de la preventa en la que vas a invertir es un proceso en el cual la clave es tener la mayor cantidad de opciones posibles sobre la mesa y compararlas. Algunas de las características en las que debes de fijarte son:

1. Experiencia y reputación del desarrollador: Una preventa es un voto de confianza porque estás comprando un inmueble que aún no está construido, por esto es importante que el desarrollador tenga una reputación que lo avale. Puedes pedir referencias de obras terminadas e incluso visitarlas para asegurarte de que el producto cumple con tus expectativas.
2. Precio: El precio de una preventa debe ir acorde al mercado actual de la zona donde se ubique, por ejemplo, si el precio promedio de los departamentos en una colonia es mucho menor al de la preventa que estas comprando será difícil que esta vaya a ser bien recibida por clientes potenciales, ya sea de compra o renta.
3. Ubicación: Existen zonas en las ciudades donde la plusvalía aumenta más rápido que en otras, debido al mayor desarrollo de torres, centros comerciales, fraccionamientos u oficinas que aceleran el crecimiento del valor de las propiedades. Invertir en estas ubicaciones hace más rentable tu compra.
4. Terminados y amenidades: Siempre debes recordar que tu preventa tiene un cliente final que espera una buena calidad en los terminados y amenidades dentro del desarrollo, ya sea para comprar o rentar. Debes asegurarte de que estas vayan acorde al precio de la propiedad.

Paso 5: Elige el plan de pagos

Ahora que tienes claro el panorama completo de tu inversión, incluyendo presupuesto, riesgos, objetivos y destino, deberás escoger el plan de pagos que se ajuste mejor a ellos.

Existen una infinidad de planes de pagos, sin embargo, todos se engloban entre contado, meses hipotecarios y cada uno tiene sus propias características.

a) Contado: En este plan de pagos se liquidará la mayor parte del precio de la preventa en una sola exhibición al inicio del proceso, normalmente hasta el 90%. Los desarrolladores normalmente denominan este tipo de planes 90-0-10, en referencia a que se paga el 90% al inicio, nada durante la obra y 10% a la entrega de la unidad.

– Ventaja: Accedes a los descuentos más agresivos.

– Desventaja: Debes liquidar casi el total al inicio de la operación.

b) Meses: Este tipo de plan está formulado para que pagues una parte a forma de enganche, otra a mensualidades durante la obra y el resto del precio a la entrega. La denominación más común es de «20-60-20», en referencia a un enganche de 20%, 60% de pago a lo largo de los meses de obra y 20% contra la entrega.

– Ventaja: Facilidad para pagar a plazos.

– Desventaja: Menor descuento que de contado y pagos a meses, mayores a los de una hipoteca común.

c) Crédito hipotecario: Un plan de pago hipotecario es ofrecido para quienes desean apartar una preventa y hacer el pago final con un crédito hipotecario tradicional. De forma que se da un enganche y se destina la mayor parte del precio en el momento de la entrega y este precio se cubre por un crédito que se pagará en un plazo desde 5 hasta 25 años.

– Ventaja: Se obtiene un enganche bajo y se paga con la hipoteca una vez entregada la unidad.

– Desventaja: No se obtienen descuentos o son mínimos

Una vez más, no existe una respuesta única sobre qué plan de pagos es mejor para todos los inversionistas, cada uno debe de considerar cuál de ellos se adapta mejor a sus necesidades y objetivos.

Como sabrás para este punto, el mundo de la inversión en preventas tiene enormes ventajas que dependen directamente de las opciones de compra que puedas comparar.

 

Si sigues teniendo dudas, o requieres de asesoría profesional por un miembro de AMPI, estás en la página correcta, en MAS Grupo Inmobiliario será un placer atenderte y ayudarte en este proceso tan importante.

 

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